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Hipotecarios: cuota inicial e ingresos requeridos según el tipo de crédito

El lanzamiento formal de los renovados créditos Pro.Cre.Ar amplia la oferta de créditos hipotecarios. La línea de préstamos que diseñó la ANSeS llegó con cambios respecto a su versión original: ahora se podrán comprar viviendas nuevas o usadas, además de que se mantiene la posibilidad de construirla en terreno propio.


La novedad: se podrán solicitar en entidades financieras públicas y privadas, habrá subsidios específicos y no reembolsables de hasta 300.000 pesos para determinadas situaciones familiares y el saldo de la deuda se actualizará a la par de la inflación, a través de las Unidades de Vivienda (UVI), tal la operatoria diseñada por el Banco Central.

Los Pro.Cre.Ar apuntan a un segmento específico de la sociedad: familias que puedan demostrar ingresos de como mínimo dos salarios mínimos vitales y móviles ($13.620) y un máximo de cuatro SMVM, ($ 27.240). Son préstamos para primera y única vivienda.

Pero además se diseñó un sistema de puntajes para que familias con necesidades específicas (cantidad de hijos, familiares con discapacidad, precaridad de la vivienda que habitan) accedan al subsidio a través de un sistema de puntaje: quien más puntos acumle, estará primero en la lista para solicitar el subsidio. En este caso recibirá en la mano 1.000.000 pero solo deberá devolver 700.000.

El crédito se otorga hasta 20 años de plazo, a una tasa de interés del 5% anual y ajuste de capital vía UVI.

La idea es que la cuota resultante sea similar a un alquiler bajo.


Comparación de cuotas
Con esta información, ahora sí se puede hacer una comparación del monto de la primera cuota de tres tipos de crédito: Pro.Cre.Ar/UVI a 20 años; Banco Nación con tasa fija del 14% durante los primeros tres años y luego variable según la evolución de los salarios y tradicional a tasa fija del 24% a 20 años.

En todos los casos, se considera que la cuota resultante equivale al 25% de los ingresos familiares.

Se toma como base un préstamo de $ 1.000.000.

- Para el crédito UVI a 20 años de plazo la cuota inicial será de $ 6.600 y habrá que demostrar ingresos familiares por $ 26.400. A tener en cuenta: Si, por ejemplo, la inflación del primer año fue del 25%, la cuota 13 será de $ 8.189.

- Para los créditos UVI “de mercado” (no los de ANSeS) que se tomen a 15 años de plazo, la primera cuota trepa a $ 7.908 y los ingresos familiares necesarios, $ 31.632. Con inflación del 25%, la cuota 13 saltará a $ 9.813.

- Para el caso del crédito del Banco Nación, la cuota inicial (fija por los primeros tres años) será de $ 12.435 y los ingresos demostrables deben alcanzar los $ 49.740.

- En un crédito tradicional a tasa fija del 24% todas las cuotas serán iguales: $ 20.174, y los ingresos demostrables deben llegar a $ 80.696 Características de los créditos que hoy se ofrecen en el mercado Créditos UVI Los diseñó el Banco Central a partir de la creación de la Unidad de Vivienda, cuyo valor se ajusta mes a mes a la par de la inflación. Ya lo incorporaron media docena de bancos privados y el Banco Provincia. Se trata de un crédito a un plazo máximo de 20 años ya una tasa de interés que oscila entre el 4,9% y el 5% anual. La cuota inicial resulta sensiblemente más baja que en el resto de las líneas de crédito, pero su monto subirá mes a mes a la par de la inflación.

La ventaja: baja la barrera de ingreso porque se necesitan menos ingresos familiares para cumplir con la relación cuota-ingreso. La lógica detrás de este préstamo es que, en el largo plazo, la inflación y los salarios van a la par, con lo cual durante todo el crédito el monto de dinero destinado a saldar la cuota representa una porción similar de los ingresos.

Créditos Banco Nación Lo más destacado es que se otorgan a una tasa del 14% anual que permanecerá fija durante las primeras 36 cuotas. Luego la tasa se ajustará a la par de la tasa de fondeo del BNA o el coeficiente de variación salarial. “A nadie le va a aumentar la cuota más de lo que aumente su salario”, dijo el titular del Nación, Carlos Melconian. El plazo máximo será de 20 años.

Créditos tradicionales Quedaron fuera de pista con la suba de la inflación. Seguramente reaparecerán cuando la inflación baje y los bancos puedan ofrecer tasas que resulten en cuotas accesibles (sobre todo las primeras). Antes de que desaparecieran, llegaron a otorgarse a tasas del 11% anual cuando la inflación rondaba el 6%.

Luego algunos bancos otorgaron líneas con tasa fija los primeros años y luego ajustable por tasa Badlar. El principal atractivo de los créditos a tasa fija es que el deudor puede conocer el valor de cada cuota, de la primera a la última. Pero eso es viable cuando al inflación es baja, de menos del 10% anual.

Fuente: clarin.com  Por: Gustavo Bazzan
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