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Inmuebles como inversión: los 8 mitos que todos repiten

El principal patrón que une a casi todos los que invierten en inmuebles es que compran una propiedad y no la venden jamás. Este patrón es el enemigo N° 1 para obtener elevados rendimientos sostenidos en el tiempo.


Como en todo negocio, comprar bien, es decir, debajo del valor de mercado, es clave, más aún en la inversión inmobiliaria que tiene altos costos transaccionales aunque es cierto que es bien difícil lograrlo sin ser un inversor sofisticado. Pero en la venta, proceso que suele ser más fácil, es donde los inversores suelen caer en la trampa. Y el nombre de la trampa es no vender en el momento apropiado. 

Este error tiene un impacto negativo en el rendimiento, incluso mucho mayor que el que tiene comprar mal.

Existen varios mitos que se han ido arraigando en los inversores que facilitan caer en esta trampa. 

Éstos son las más comunes:
1. Creer que el ladrillo siempre sube y nunca baja.
Está demostrado que si se logra una fuerte apreciación de un inmueble durante más de 5 años, difícilmente eso se mantenga.

El problema es que cuando el inmuebles está en un precio muy alto y aunque es fácil venderlo dado que generalmente hay mucha demanda, la mayoría no vende pensando que el valor seguirá creciendo a las mismas tasas. Y ahí es donde se comete el gran error.

Recuerde lo que pasó en el 2001 en Argentina. Previo a eso, los inmuebles habían alcanzado precios altísimos. Con la crisis, sus valores se desplomaron en promedio cerca del 50% aunque luego recuperaron y superaron ese valor.

Pero, ¿qué hubiese pasado si usted vendía antes del 2001, por ejemplo en 1999 o 2000 y con ese dinero, adquiría una propiedad en España o Estados Unidos y luego la vendía en 2003 o 2004 para volver a comprar en Argentina? La magia de los ciclos inmobiliarios le hubiese permitido comprar nuevamente en nuestro paísentre el doble y el triple de propiedades de las que tenía en 1999. Gran negocio que se hubiese conseguido mediante una estrategia activa frente a la tradicional estrategia pasiva de mantener un inmueble sin rotar.


2. No medir el rendimiento logrado ni su potencial. Ni compararlo con otras alternativas de inversión para decidir qué hacer.
Es muy grande el esfuerzo y las horas de trabajo que muchas personas hacen en sus distintas profesiones y actividades para reunir el dinero suficiente para comprar inmuebles. Pero en la mayoría de los casos, luego de lograrlo, el foco no se pone en maximizar el rendimiento de ese capital.En lugar de eso, se piensa en generar nuevamente dinero suficiente para comprar otro bien y mantener el anterior.

El impacto que tiene no ocuparse de maximizarlo es muy significativo. Gestionando eficientemente una inversión inmobiliaria, se puede multiplicar por 10 el capital invertido en 20 años.Si se hace una gestión pasiva, es decir compro y mantengo sin vender, sólo se logra duplicarlo. Otro dato interesante: con una inversión pasiva llevaría más de 150 años multiplicar por 10 su inversión inicial mientras que como decíamos, con una gestión activa lo logra en 20 años.

El inversor inmobiliario parece solo conformarse en buscar un refugio de su capital invertido en inmuebles y cubrirse de la inflación. Y no hace un seguimiento del rendimiento obtenido año a año como sí lo hace con las inversiones financieras.

Cuando le preguntamos a un inversor cuál fue el rendimiento neto de la porción de su patrimonio destinado a inversión inmobiliaria el último año o los últimos 5 años, difícilmente lo pueda responder. 

Una de las razones es que no existe la cultura de hacerlo y, por otro lado, desconoce empresas que se dediquen a administrar ese tipo de inversión profesionalmente, como sucede con las inversiones financieras.

Es muy importante saber que cada 15 a 20 años que dura un ciclo se abre una ventana de oportunidad que suele durar 5 años para cada mercado y tipo de activo en la que un inmueble aprecia muy fuerte, en algunos casos más del 10 % anual. Por lo tanto, es muy importante tener claro en qué fase del ciclo uno se encuentra para definir si compro, mantengo o vendo.

La clave está en aprovechar siempre las fases de fuertes apreciaciones pero para eso es necesario desplazarse de activos y mercados. Esto permite convertir un ciclo tradicional que termina siempre en el mismo punto, en una escalera interminable.

Como en toda inversión lo importante está en comprar barato y vender caro y la inversión inmobiliaria no escapa a esta premisa.


3. No distinguir entre inversiones inmobiliarias e inmuebles de uso propio. En el primero uno lo hace para ganar dinero, en el segundo para disfrutar.
Es importante separar lo que son inmuebles de uso propio a los de inversión ya que al mezclarlos es muy posible que cometa el error de adquirir inmuebles que supuestamente son para inversión pero que no son los más apropiados para generar altos rendimientos. Estos también suelen tener limitaciones para ejecutar una gestión activa, es decir comprar y vender en el momento más conveniente.

Si es para su uso, compre lo que le guste y en la ubicación que desee. Y quédeselo todo el tiempo que quiera. Si es para inversión, entre y salga cuando es apropiado.


4. Las cuestiones culturales y sociales tienen un enorme peso.
Podría sintetizarse con lo que decían muchos abuelos: “Nunca vendas los inmuebles que compres. 
Cuando puedas ahorrar, seguí comprando pero sin vender”.  Las cuestiones sociales también tienen gran relevancia. Por eso surgen los prejuicios que nos hacen cometer errores: “¿Qué van a decir si vendo mi casa de Punta del Este y compro departamentos en Flores?

Durante cierto lapso de tiempo, posiblemente el mejor negocio sea adquirir un activo residencial Premium en una locación excepcional como ser Punta del Este, Puerto Madero, Miami Beach o Brickell.  Pero también a lo largo del ciclo habrá momentos para adquirir inmuebles en zonas de clase media/baja, ya que estos también tienen fuertes apreciaciones.

Recuerde esto: El negocio inmobiliario no es location, location, location como dicen quienes promueven y desarrollan activos Premium en estas locaciones. El negocio con los inmuebles es timing, timing, timing y son demasiados los ejemplos que lo demuestran. 


5. Una cuestión de comodidad y falta de conocimientos: “Para que lo voy a vender, ¿y si me equivoco?”
Generalmente es incómodo tener que informarse, capacitarse y buscar opiniones de distintos asesores inmobiliarios, financieros y fiscales, entre otros, para lograr tener una visión objetiva y poder tomar una decisión, Pero si usted no lo hace, nadie lo hará por usted y el costo de no hacerlo es muy alto.


6. Creer que la inversión inmobiliaria es siempre local o siempre internacional.
Otro gran enemigo es ver a la inversión inmobiliaria sólo como local o internacional.

Como muchas personas lo consideran así, generalmente no venden porque para que lo van a hacer si en el mismo mercado no es negocio volver a comprar. Justamente allí es donde tiene que poner la mira. No tiene sentido vender para volver a comprar en el mismo mercado y tipo de activo sin obtener fuertes ventajas. La clave es desplazarse de tipos de activos en el mismo mercado o ir a mercados diferentes para poder seguir construyendo rentabilidad. Para eso, seguramente tendrá que buscar asesores inmobiliarios en distintos mercados ya que generalmente el alcance de estos suele estar limitado a barrios y tipos de activos.


7. Inmovilizarse pensando en el costo de salida: “Si vendo, voy a perder un X% en comisiones, costo de escritura, etc ”.
Cuando se vende se tiene que asumir costos de escrituras y comisiones y esto muchas veces suele ser una limitación. Pero el tema es pensar cuánto deja de ganar si no vende. Esos costos deben ser tomados como parte de la operatoria.


8. Creer que el inmueble tiene un valor más alto o pretender obtener un precio que no vale: “Si no me dan tanto, no vendo. No me hace falta vender”.
Hay veces que tenemos expectativas de ganancias o valores de venta irreales que no tiene nada que ver con lo que convalida el mercado. Esto hace que mantengamos el activo y, muchas veces perdemos la posibilidad de salir, en el mejor momento al mejor precio.Luego cuando el mercado se ajusta, al no venderlo, tenemos que esperar varios años para obtener lo mismo o menos a lo que hay que sumar el costo de oportunidad perdido.Hay decenas de ejemplos de este tipo tanto en Argentina como en Uruguay, EE.UU. o Europa.

Está demostrado que los rendimientos que se obtienen adquiriendo un activo y manteniéndolo en cartera a largo plazo, suelen ser muy bajos.  Esto se debe a que todos los mercados atraviesan distintas fases y al mantener el activo en forma permanente, el rendimiento suele ser negativo cuando el mercado cae. Esto castiga los rendimientos positivos que pudo haber tenido la inversión, quedando en un promedio muy bajo que generalmente solo supera la inflación.

Es por eso que, para obtener la mejor rentabilidad, es necesario tener el inmueble durante las fases de recuperación y expansión de los mercados, cuando las curvas ascendentes de precio son más pronunciadas. Y esto sucede en una ventana de alrededor de 4 o 5 años.  Luego de eso, hay que vender antes que el precio comience a estabilizarse en una meseta.

Con lo obtenido de la venta se debe adquirir otro inmueble que, en ese en momento, se encuentre en la fase de recuperación.  Y esto normalmente ocurre en otro tipo de activo o en otra ciudad y posiblemente en otro país. 

Por eso, sólo una gestión activa le permitirá obtener buenos resultados para su inversión inmobiliaria. 

De lo contrario, compre la propiedad que quiera, sin pensar en su precio y disfrútela sin culpa. Ya tendrá tiempo para invertir adecuadamente.

Fuente: apertura.com  Por: Mariano Capellino
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